La Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso 636/2021, ECLI:ES:AN:2025:3630), ha dado un importante paso en la tributación de los no residentes en España. El tribunal ha reconocido que un contribuyente residente en Estados Unidos puede deducir en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) los gastos previstos en la normativa del IRPF relacionados con el arrendamiento de un inmueble situado en España.
Se trata de una decisión con gran impacto para los propietarios extracomunitarios con viviendas en Ibiza y Formentera, ya que hasta ahora la deducción de gastos solo estaba claramente reconocida para residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo.
El caso: arrendamiento de un inmueble en España por una residente en EE. UU.
La contribuyente, residente en Estados Unidos y propietaria de un inmueble en España, declaró en el IRNR los ingresos obtenidos por su alquiler e intentó deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF (intereses de préstamos, reparaciones, amortizaciones, seguros, impuestos locales, etc.).
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) rechazó su reclamación alegando que la Ley del IRNR solo permite deducir gastos a residentes en la UE o EEE con intercambio de información tributaria.
La Audiencia Nacional corrige este criterio y reconoce el derecho a deducirlos también a contribuyentes de terceros Estados, como Estados Unidos, basándose en la evolución normativa y en los principios de no discriminación.
Los argumentos de la Audiencia Nacional
- El artículo 24 de la LIRNR remite a la Ley del IRPF para calcular la base imponible de los rendimientos del alquiler.
- El TJUE, en aplicación del artículo 63 del TFUE (libre circulación de capitales), ha señalado que limitar la deducción solo a residentes comunitarios supone una discriminación.
- El Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos (CDI) incluye una cláusula de no discriminación que refuerza el derecho a aplicar las deducciones.
En consecuencia, la Audiencia Nacional concluye que negar la deducción de gastos a residentes en EE. UU. vulnera el Derecho de la Unión y el CDI, y ordena la rectificación de las autoliquidaciones.
¿Qué gastos pueden deducirse en el IRNR?
Los residentes extracomunitarios con inmuebles en Ibiza o en el resto de España pueden deducir, entre otros:
- Intereses y gastos financieros de préstamos para la compra de la vivienda.
- Reparaciones y conservación del inmueble.
- Tributos y tasas locales (IBI, basuras, etc.).
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros vinculados al inmueble.
- Amortización de la vivienda y de los bienes muebles arrendados con ella.
Siempre que se trate de gastos directamente relacionados con los ingresos obtenidos en España y se acredite su vinculación con la actividad de arrendamiento.
¿Es definitivo este criterio?
Aunque esta sentencia es un paso fundamental para los no residentes extracomunitarios con propiedades en Ibiza, conviene matizar:
- La Ley del IRNR sigue reconociendo expresamente la deducción solo a residentes de la UE/EEE.
- La Audiencia Nacional ha extendido la aplicación a extracomunitarios basándose en el principio de no discriminación del Derecho de la Unión y en el CDI con EE. UU.
- Todavía no existe doctrina del Tribunal Supremo sobre este punto, por lo que podrían darse nuevos pronunciamientos.
- La Agencia Tributaria puede seguir denegando estas deducciones en vía administrativa, obligando a los contribuyentes a reclamarlas judicialmente.
👉 En cualquier caso, la tendencia es clara: ampliar el derecho a deducir gastos en el IRNR a no residentes extracomunitarios con convenios de doble imposición que incluyan cláusula de no discriminación.
Implicaciones para propietarios extranjeros en Ibiza y Formentera
La sentencia supone un cambio muy relevante para los inversores y propietarios no residentes en Baleares:
- Optimización fiscal de los ingresos por alquileres turísticos o de larga duración en Ibiza.
- Posibilidad de reclamar devoluciones mediante rectificación de autoliquidaciones pasadas (si no han prescrito).
- Seguridad jurídica creciente para inversores de fuera de la UE que adquieren inmuebles en España.
- Mayor atractivo del mercado inmobiliario balear para ciudadanos de EE. UU., Suiza, Reino Unido, Canadá, Latinoamérica y otros países con convenio.
Conclusión
La Audiencia Nacional abre la puerta a que los propietarios extracomunitarios con viviendas en Ibiza puedan deducir los gastos relacionados con el arrendamiento en el IRNR, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Este avance contribuye a reforzar la seguridad jurídica de los inversores internacionales en Baleares y a mejorar la rentabilidad de sus propiedades.
👉 En Roig Ruiz Abogados y Asesores, en Ibiza, ayudamos a propietarios e inversores no residentes a optimizar su tributación, aplicar correctamente las deducciones y reclamar devoluciones cuando corresponde.
